Наши публикации

И.Л.Мамина, "Долевое строительство: правки без конца и без края"

Летом 2016 года были приняты законы 304-ФЗ и 361-ФЗ, установившие дополнительные требования к деятельности застройщиков в долевом строительстве, в частности, сверхвысокие размеры уставного капитала в качестве гарантии финансовой состоятельности. Большинство из этих нововведений вступили в силу с 1 июля 2017 года, однако просуществовали менее 1 месяца. Федеральным законом 218-ФЗ 29 июля 2017 годаправила работы на рынке жилищного строительства очередной раз круто поменялись.

Цель нового закона– повышение ответственности застройщиков и рост гарантий граждан-дольщиков. Также озвучены перспективы отказа от долевого строительства и перехода к проектному банковскому финансированию. Очевидно, что реформа отрасли назрела давно, и многочисленные скандалы с обманутыми дольщиками – тому яркое подтверждение. При этом следует признать, что ряд нововведений могут парализовать рынок жилищного строительства в следующем году. Обсудим основные новации в деятельности застройщиков, привлекающих средства граждан по договорам долевого участия в строительстве, большинство из которых вступает в силу в отношении разрешений на строительство, полученных с 1 июля 2018 года.

Во-первых, устанавливается требование о деятельности застройщика по «долевке» исключительно в отношении одного разрешения на строительство. Запрещено будет одновременно строить несколько объектов по нескольким разрешениям на строительство одним застройщиком. Будет действовать принцип: один застройщик – одно разрешение на строительство до момента окончания стройки.

Во-вторых, исключены требования к размеру уставного капитала застройщика, привлекающего средства дольщиков. Взамен определенной величины сверхвысокого уставного капитала, вводится обязанность застройщика иметь собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства дома (очереди) согласно проектной декларации. Эти денежные средства должны быть размещены на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, состав которых устанавливается ЦБ РФ.

В-третьих, закон запрещает любые способы финансирования и внешних заимствований застройщика, за исключением целевых банковских кредитов.

Строительство – это деятельность, требующая значительных субсидий, поэтому ограничение широкого круга рыночных способов привлечения денег, таких, например, как займы дружественных компаний и лиц, выпуск ценных бумаг, приведет к зависимости застройщиков от банков-кредиторов. Тяжелее всего придется небольшим региональным строительным компаниям. При этом кредитные организации будут обеспечены дополнительным источником дохода.

В-четвертых, по отношению к застройщику закон устанавливает специальную правоспособность, запрещая: осуществлять любую деятельность и любые иные сделки, кроме тех, которые связаны с долевым строительством, предоставлять займы, приобретать ценные бумаги, создавать коммерческие и некоммерческие организации, выдавать обеспечения и многое другое. Будут лимитироваться и контролироваться обязательства и налоговые долги строительных организаций. Вводятся требования по несудимости и неучастию в банкротных организациях участников (учредителей), руководителя, главного бухгалтера застройщика.

Прозрачность деятельности застройщика обеспечивается ежеквартальной отчетностью в органы стройнадзора, раскрытием широкого круга информации, включая публикацию ежеквартальной и годовой бухгалтерской отчетности, на собственном сайте. Также застройщик обязан проводить аудит, результаты которого должны быть размещены на своем сайте не позднее 30 апреля следующего года.

В-пятых, одно из главных ограничений в деятельности застройщика – это тотальный банковский контроль уполномоченного банка за всеми приходными и расходными денежными операциями по расчетному счету застройщика. Все финансовые транзакции застройщик обязан будет осуществлять через единственный счет в уполномоченном банке, причем расчетный счет технического заказчика и генерального подрядчика, с которыми сотрудничает застройщик, также должны быть открыты в этом же банке.

Законом устанавливается «полузакрытый» перечень приходных и расходных денежных операций, отклонение от которого наверняка вызовет претензии уполномоченного банка. Аналогичные контрольные процедуры в настоящее время действуют в сфере гособоронзаказа, однако эти ограничения связаны с бюджетным финансированием в оборонной отрасли, а в строительной деятельности подобные ограничения будут действовать в отношении денежных средств застройщика.

Кроме того, взамен обязательного страхования гражданской ответственности застройщика, вводятся дополнительные компенсационные взносы в размере 1,2 % от цены каждого договора долевого участия в специально созданный Федеральный фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Названные отчисления, несомненно, приведут к удорожанию стоимости строительства и цены квадратного метра для дольщиков. Аналитики прогнозируют, учитывая дополнительные взносы, повышение требования к застройщикам и возможную монополизацию рынка строительства, рост цен квадратного метра после 2018 года на 30-50%.

Новый закон, решая задачу усиления регулирования долевого строительства, порождает множество нерешенных вопросов по практическому применению нововведений.

Например, если застройщик осуществляет одновременно строительство объектов на собственные средства без привлечения средств граждан и долевое строительство – как будет осуществляться банковский контроль его финансовых потоков и как «пометить» долевые и собственные деньги на расчетном счете застройщика? Если у застройщика возникает необходимость оплаты конкретного счета контрагента, насколько глубоко банки будут вникать в технологии и потребности строительства, по сути участвуя в бизнес-процессах в качестве контролера? Что делать – если уполномоченный банк не согласится с позицией строительной организации о необходимости транзакции? Может ли это стать причиной остановки строительства? Кто в этом случае будет нести ответственность?

Не ставлю перед собой задачи назвать все возможные проблемы практической реализации 218-ФЗ. Надеюсь на то, что все застройщики серьезно изучили нововведения и выработали стратегии дальнейшей работы.

В заключение добавлю, что это не последние поправки по «долевке». В конце 2017 года ожидаются очередные корректировки в Федеральный закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», которые, возможно снимут часть названных вопросов и изменят отдельные законодательные нормы в ответ на многочисленные обращения строительных организаций, обеспокоенных грядущими переменами в долевом строительстве после 1 июля 2018 года.

Статья опубликована в журнале "БИЗНЕС и ЛЮДИ"
№ 05 (05) ноябрь, 2017 г.

Мамина Ирина Леонидовна
Генеральный директор ООО "Аудиторско-консалтинговое партнерство Маминой"

 

ноябрь 2017 г.
Опубликовано:

Журнал "БИЗНЕС и ЛЮДИ" № 05 (05) ноябрь, 2017 г.